Mercado inmologístico: cierre positivo del año 2022 e incertidumbre acerca de lo que ocurrirá en 2023

El año 2022 ha terminado registrando cifras muy positivas en el sector inmobiliario, a pesar de haber tenido que hacer frente a aspectos como la pandemia, la crisis energética, la guerra en Ucrania y la inflación. En el segmento inmologístico la demanda por parte de los usuarios continúa siendo muy dinámica –con algunos mercados, como el del centro peninsular, registrando cifras récord–, a pesar de que la subida de tipos de interés y las perspectivas macroeconómicas están teniendo un fuerte impacto en el mercado de inversión, dilatando parte de las negociaciones de las operaciones en curso y posponiendo algunos procesos de venta. Los datos apuntan a que se habría cerrado el año con una inversión total de 2.250 millones de euros.

Madrid y Barcelona continúan siendo las regiones que registran mayores crecimientos, especialmente Madrid, gracias a que dispone de una gran ventaja competitiva como enclave geoestratégico, debido a su posición como centro de conexión, no solo con otras regiones de España, sino también con otros países. La zona centro peninsular ha vuelto batir récord de contratación, alcanzando los 1,3 millones de m² en 2022 y ha arrancado el nuevo año con un alto volumen de demanda.

El acuerdo, que se concretará con la puesta en marcha de un plan de trabajo conjunto por parte de ambas entidades y que contempla la celebración de reuniones, jornadas y misiones empresariales de diversa índole, espera ser un factor de atracción de inversiones, algo que, sin duda, también repercutirá en el segmento inmologístico.

El comercio online continúa viviendo una época dorada marcada por el cada vez mayor crecimiento de las compras realizadas por los consumidores. En la actualidad, estas compras suponen el 15% de las ventas totales, un porcentaje que, podría alcanzar el 25% en el año 2025. Como es lógico, este aumento de la actividad se ha trasladado al incremento de la demanda de plantas logísticas en las que gestionar los envíos de productos a sus destinatarios. Se estima que cada 1.000 millones de euros de ventas minoristas online requiere unos 24.000 m² de espacio logístico urbano. Por lo tanto, la apuesta por esta distribución cercana a las grandes ciudades es más que evidente. En el caso de Madrid, se espera que en los próximos dos años se entreguen proyectos por valor de más 300.000 m² en un radio de menos de 15 kilómetros de la capital, diseñados específicamente para la distribución capilar.

n los últimos años de ser un actor, en cierto modo, residual a convertirse en un protagonista de la inversión en España, modernizándose de tal forma que está al mismo nivel que podrían estar en términos cualitativos otros sectores como oficinas o retail. Eso sí, para asegurar su correcto desarrollo, el sector debe de contar con los medios suficientes para hacer frente a la alta demanda. La disponibilidad de suelo y de activos adecuados a las necesidades de este sector serán fundamentales para mantener la progresión.

Precisamente, la planificación de los nuevos desarrollos logísticos ha encontrado en la escasez de suelo sobre el que construir, especialmente en los alrededores de las grandes ciudades, el principal escollo para satisfacer una demanda que sigue en aumento. La solución pasa por reorganizar proyectos que ya se encuentran en marcha, pero también en apostar por la reconversión de activos obsoletos. Se conocen como proyectos “brownfields” y consisten en aprovechar naves ya existentes realizando las modificaciones y mejoras oportunas para adaptarse a las necesidades de los nuevos clientes.

Esta corriente afecta, principalmente, a puntos estratégicos dentro de las ciudades, donde existe una mayor necesidad de localización de naves logísticas y donde la escasez de suelo es más acusada, aunque también tiene sus inconvenientes, como los costes –dependiendo del estado de conservación de los inmuebles–, la burocracia para llevar a cabo la rehabilitación de estos activos o la imposibilidad de modificar las infraestructuras existentes.

Otro factor que puede afectar a la evolución del mercado son los costes de los materiales que, en el sector no residencial en España, se han incrementado un 8,56% anual el pasado mes de noviembre, según los últimos datos ofrecidos por el Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana.

Así, en los primeros once meses de 2022, el alza de los costes laborales y de materiales en este segmento de la construcción acumulan una subida de un 11,54% con respecto al mismo período del año pasado y se coloca casi un punto porcentual por debajo del conjunto del sector, que registra un ascenso en el período de un 12,49%.

Por ver ejemplos concretos, durante el penúltimo mes de 2022, los precios de los áridos registraron una subida de un 14,09%, los del hormigón un 18,66% y los de los prefabricados se incrementaron un 15,52%. Además, los costes del acero siguen aminorando su crecimiento, con un ascenso de un 9,46% anual en noviembre, mientras que los de los productos asfálticos también han crecido un 4,61%. Sin olvidar que los costes de los equipos de climatización y ventilación también han crecido un 6,03% anual.

La economía española ha iniciado el año 2023 con signos claros de ralentización. Las elevadas tensiones inflacionistas y el endurecimiento de la política monetaria provocarán una contracción moderada de la actividad, aunque los analistas prevén una recuperación del pulso económico a medida que avancemos en la segunda mitad del año. Las previsiones apuntan a que el PIB crecerá un 1,2% este año, por encima de la media de la zona del euro.

Así, según algunos analistas, en 2023 se podría experimentar un ajuste en volúmenes de inversión de en torno al 20-30%, especialmente durante este primer semestre del año, para recobrar la senda de crecimiento en el segundo.

Aunque algunos actores prevén descensos de contratación en el sector inmologístico, lo cierto es que este segmento siempre se ha caracterizado por su resiliencia. Lo lógico, viendo las previsiones, es que se produzca una corrección en el mercado, pero este segmento del mercado inmobiliario será, probablemente, uno de los que mejor sostenga estas posibles variaciones, dado el previsible incremento de la tasa de penetración del e-commerce, como decíamos, así como el hecho de que se está convirtiendo en un sector refugio dentro de la inversión, dada su madurez y profesionalización.