El sector inmologístico mantiene el atractivo para los inversores

El año 2020 está siendo difícil para el sector inmobiliario, que prevé una caída por encima del 30% con respecto al año anterior. La crisis sanitaria y económica que estamos viviendo ha afectado a casi todos los sectores. Sin embargo, dentro de esta situación complicada, un segmento se mantiene con mejores perspectivas y resultados más positivos: el inmologístico, gracias a que los inversores continúan viendo el atractivo de unos activos que se han visto reforzados durante la crisis.

Así, el sector inmologístico podría finalizar el año 2020 con una inversión en torno a los 1.000 millones de euros que, aunque representaría 500 millones de euros menos que en 2019 y muy lejos de los 2.000 millones de € que estimaban antes de que comenzara la pandemia, serían cifras positivas comparados con otros segmentos del Real Estate.

El creciente interés de los inversores en el sector inmologístico viene motivado, fundamentalmente, por la aceleración del comercio electrónico sobre las ventas en la distribución. Y las previsiones apuntan a que la tendencia continuará creciendo y, por tanto, será necesaria una mayor absorción logística. Si al cierre de 2019, la facturación del comercio electrónico había alcanzado los 49.000 M€, un 25% más que en 2018, las previsiones apuntan a que las cifras de este año serán aún mayores. Por este motivo, los inversores lo consideran un segmento seguro, estable y atractivo.

¿Cuáles serán los activos más demandados gracias a esta tendencia? Serán dos, y están vinculados al comercio electrónico y al sector alimentario. Por un lado, la denominada “última milla” y, por otro, los activos de almacenamiento en frío.

El suelo logístico periférico y urbano para abastecer la última milla seguirá suscitando la atención de los inversores y promotores inmologísticos. Tanto grandes operadores como otros más pequeños buscan agilizar los repartos y acortar los tiempos de entrega, por lo que estos espacios urbanos centran sus demandas.

En el caso de las naves de almacenamiento en frío, la clave de su éxito viene motivada por dos factores: periodos de contrato de arrendamiento más largos y, por tanto, con una mayor estabilidad para la inversión; y el incremento de las ventas de productos frescos a través del canal online.

Madrid ha registrado, en el tercer trimestre del año, cifras récord de demanda, con un crecimiento por encima del 50% con respecto al mismo periodo de 2019.

Las operaciones de empresas de sectores de comercio online y alimentario, así como la consolidación de otras que estuvieron paralizadas en los primeros meses de la pandemia y se han materializado en el tercer trimestre han sido las responsables de este crecimiento.

Si analizamos la tipología de inversores  en relación al tipo de activo dentro del sector inmologístico en este periodo, podemos decir que ha habido tanto interesados en activos «core» (activos muy líquidos, y con alta calidad crediticia, tanto por su buena ubicación, instalaciones modernas y por sus inquilinos triple AAA) como en “value add” (activos que tienen deficiencias o están obsoletos, por lo que requieren una gestión de acondicionamiento para maximizar su valor y ponerlo en mercado).

Si la analizamos en función del perfil societario o financiero, podemos asegurar que el sector inmologístico ha atraído a todo tipo de sociedades de inversión y promotoras.

Además, se han incrementado las operaciones en grandes carteras, representando una mayor participación, al ser más atractivas en precio. Y hay más participación de capital institucional, de fondos internacionales y SOCIMIS, atraídos por los flujos de ingresos a largo plazo