El sector inmobiliario cierra el tercer trimestre del año con cifras muy positivas

El sector inmobiliario ha cerrado el tercer trimestre del año con unas cifras muy positivas. El volumen de inversión directa realizada en activos de oficinas, retail, logístico y hoteles durante estos 9 meses ha superado los 7.000 millones de euros, un 30% más que en el mismo periodo de 2020. En el sector de la logística está una de las tipologías de activos más cotizadas por los inversores en lo que llevamos de 2021.

En el sector industrial y logístico la inversión se sitúa por encima de los 1.500 millones de euros entre enero y septiembre y, según algunas fuentes, con las operaciones que se cierren en el último trimestre, podría finalizar el año 2021 con un volumen de inversión por encima de los 2.500 millones de euros. Las previsiones de crecimiento de la economía española para los próximos dos años, el capital existente en los mercados y las alternativas menos rentables que ofrecen otros productos financieros hacen que estas cifras estén creciendo.

Según un informe elaborado por la compañía alemana Catella Group, los usuarios e inversores están creando una demanda tan alta de inmuebles logísticos en Europa que los desarrolladores de proyectos apenas pueden adaptarse a ese ritmo. Algunas de las razones se encuentran en el incremento del comercio online, en las necesidades del sector de la última milla y en el atractivo de los centros de distribución y almacenes europeos frente a los problemas de la cadena de suministro global. Esta situación atrae cada vez más a inversores de fuera del sector, aunque el exceso de rentabilidad que había sobre otras clases de activos ha disminuido o se ha disipado en muchos lugares.

Cifran la inversión total en el mercado logístico europeo en el primer semestre de 2021 en 26.300 millones, más del doble de los 12.700 millones del año anterior. España, con 1.600 millones, se situaría en sexto lugar en este ámbito, por detrás de Reino Unido, Alemania, Suecia, Francia y Países Bajos.

Decíamos que los desarrolladores de proyectos apenas pueden adaptarse al ritmo de la demanda y una de las razones es la escasez de materias primas (y su encarecimiento), que está provocando que un 39,5% de las empresas se hayan visto obligadas a cancelar o paralizar sus obras, según el estudio “Impacto de la subida de las materias primas en la construcción”, elaborado por la Confederación Nacional de la Construcción.

Según los datos de esta entidad, el coste total de las obras se habría encarecido, de media, un 22%, lo que amenaza la viabilidad de algunos proyectos, sin olvidar los retrasos que se están produciendo por la tardanza en recibir ciertas materias primas, como acero o aluminio.

Los inversores del sector logístico demandan diferentes tipos de activos, tanto de gran formato, un segmento que mantiene su solidez, como naves logísticas de proximidad o última milla, si bien se empieza a percibir una falta de producto construido en todos los focos logísticos importantes del país.

Según el informe ‘Thinking outside big boxes’, de Savills, existen grandes oportunidades en el ámbito de las naves industriales y logísticas estándar de gran tamaño. La demanda a largo plazo, el crecimiento económico, el volumen comercial, la producción manufacturera y las ventas minoristas continúan brindando un sólido respaldo a esta clase de activos, mientras que su disponibilidad continúa siendo limitada en los principales mercados de Europa, como evidencian sus tasas de disponibilidad próximas a mínimos históricos. Las ventas online, uno de los impulsores clave de la demanda para las grandes naves asociadas al comercio electrónico, seguirán creciendo con fuerza y serán uno de los principales catalizadores de la demanda de ocupación.

Se estima que la demanda de espacio logístico adicional ascendió a más de 10 millones de metros cuadrados solo en 2020 en Europa, y que podrían incorporarse otros 21 millones de metros cuadrados de aquí a 2025.

Sin embargo, como avanzábamos, la rentabilidad de estos activos está cayendo, por lo que los subsectores de logística urbana y de última milla, activos industriales ligeros y almacenamiento de temperatura controlada ofrecen oportunidades de diversificación a los inversores, dado que se están beneficiando de la tendencia a largo plazo hacia una circulación más rápida de bienes.

El crecimiento de los alquileres y del valor del suelo será más elevado en los emplazamientos urbanos y periféricos debido a la creciente escasez de suelo y a la fuerte demanda de ocupación de instalaciones de última milla cercanas a los consumidores finales.

La pandemia ha presionado aún más este segmento por el enorme crecimiento de las compras online. Además, nadie cree que el comercio electrónico haya tocado techo en España, por debajo de la media de la eurozona. Esto provocará un incremento de nuevos centros de distribución y de hubs en los centros urbanos para intentar agilizar el reparto y reducir al máximo el tiempo de entrega, lo que supone un reto ante el creciente nivel de tráfico que supone la entrega a domicilio en un momento en el que las ciudades y las empresas se centran cada vez más en mejorar la sostenibilidad de estas actividades, por lo que también se demandarán cada vez más puntos de entrega.

El auge del comercio electrónico también ha llegado hasta los distribuidores alimentarios que han visto cómo los consumidores han ido incrementando sus compras de alimentación a domicilio a raíz de los confinamientos domiciliarios durante la pandemia. Muchos de esos consumidores han cambiado sus hábitos de compra de alimentación, confiando más en el canal electrónico.

Este aumento en la actividad online de las cadenas de supermercados, unido la aparición de nuevas plataformas de distribución alimentaria online, y a las necesidades surgidas de la emergencia sanitaria (productos médicos que necesitan refrigeración) ha tenido como consecuencia el aumento de la demanda de activos de almacenamiento de temperatura controlada.

Por ultimo, según el informe ‘Thinking outside big boxes’, los activos industriales ligeros también se encontrarán entre los más demandados. “Por regla general, presentan un tamaño inferior a los 10.000 metros cuadrados y suelen estar dentro de los cascos urbanos, en los que el crecimiento de la población y la urbanización están limitando la oferta. Disponer de muchos pequeños ocupantes en un inmueble multiinquilino requiere una mayor labor de gestión del activo, pero también aumenta las probabilidades de asegurar inquilinos y de reducir los periodos de desocupación extensos”, aseguran.

Seguiremos analizando cómo finaliza el año 2021 en el sector industrial y logístico.