El sector inmologístico avanza en 2021 con buenas perspectivas de crecimiento

El sector inmologístico fue el segmento estrella del sector inmobiliario en 2020 y, en este 2021, continúa en el radar de los inversores. El aumento del comercio electrónico durante la pandemia ha impulsado la ocupación y los alquileres del espacio industrial y logístico. De momento, en el primer trimestre del año se alcanzó una contratación de 670.000 metros cuadrados, un 134% más que en el mismo periodo de 2020. Se prevé, además, que las valoraciones de los activos inmobiliarios cierren el segundo trimestre del año con incrementos con respecto al cierre del año anterior, superiores al 11% en el caso de Madrid; por encima del 8% en Barcelona y del 5% en Valencia y Zaragoza.

Las cifras demuestran que, a pesar de la crisis, los inmuebles logísticos siguen siendo los que mejor resisten la nueva situación provocada por la pandemia. Y es que, según los expertos, Europa necesitará 8,6 millones de metros cuadrados adicionales de espacio de almacenaje entre 2021 y 2025 para mantener el ritmo que supone la creciente demanda del comercio electrónico, tanto por las compras como por las devoluciones.

De hecho, si observamos las cifras de Europa, vemos que la inversión industrial y logística aumentó un 10% respecto al año anterior, hasta alcanzar los 40.400 millones de euros, el segundo mejor registro de los últimos diez años. En España, se prevé que la inversión en el segmento logístico en 2021 siga en aumento y alcance 2.000 millones de euros, frente a los 1.400 millones de euros registrados en 2020.

En 2021, continuará el auge de la logística de proximidad, lo que se ha traducido en un elevado interés por parte de los inversores por los activos de “última milla” en ciudades medianas y grandes.

De este modo, además de los tradicionales polos industriales, se están demandando espacios logísticos en los que la ubicación es un factor diferencial. En la práctica, las áreas que rodean las ciudades seguirán acogiendo proyectos logísticos con capacidad para recibir y almacenar mercancías, mientras que, cerca de los núcleos urbanos, surgen espacios diferenciados para llevar a cabo los repartos.

Parece, por tanto, que la ubicación importa más que nunca para los clientes inmologísticos, debido a que las cadenas de suministro son una fuente importante de ventaja competitiva y seguirán determinando los resultados financieros.

Con la mejora de la situación sanitaria, lejos de decaer, el papel del comercio electrónico continúa más fuerte que nunca, avanzando de manera clara hacia la madurez que ya tiene en otros mercados mundiales. Esto tiene un claro reflejo en el segmento inmologístico.

Así pues, la necesidad de contar con espacios estratégicos, la búsqueda de la omnicanalidad y la integración de los procesos de automatización, está llevando a muchos operadores de e-commerce a inyectar importantes volúmenes de inversión para mantener su cuota de mercado.

Hay que tener en cuenta, como apunta PrologisResearch en su informe “Cambiado para siempre: el futuro de la demanda inmologística”, la ejecución de los pedidos por Internet requiere más del triple del espacio logístico que las tiendas físicas. En primer lugar, porque todas las existencias se guardan en un almacén. Además, los escaparates digitales ofrecen una mayor variedad de productos. A eso hay que añadir que la mayor volatilidad de los patrones de venta exige niveles de inventarios más profundos y que el envío de paquetes requiere más espacio que los palés de envío.

En ese mismo informe, PrologisResearch asegura que la crisis sanitaria mundial ha alterado para siempre el panorama inmologístico: las decisiones de la cadena de suministro se han vuelto más integrales, más basadas en datos y más urgentes que nunca. Detrás de este cambio están los mismos factores —el proceso de urbanización, la digitalización y la demografía— que han cambiado nuestra forma de vivir, trabajar y comprar.

La tasa de crecimiento estructural a largo plazo de los inmuebles logísticos ha aumentado. “Los usos orientados al consumo han crecido como parte de la demanda de logística, mientras que los usos orientados a la producción y el comercio han disminuido. El crecimiento económico requiere ahora más inmuebles logísticos que en el pasado”, aseguran. Además, los cambios en los modos de consumo están intensificando esta evolución porque, como decíamos, el comercio electrónico requiere más espacio.

De este modo, los clientes de espacios logísticos deberían estar dispuestos a pagar alquileres más altos. Esto se debe en parte a que el alquiler no representa un gran porcentaje de los costes de la cadena de suministro (solo alrededor del 5%) y, lo que es más importante, las cadenas de suministro se perciben cada vez más de forma integral y se utilizan como ventaja competitiva. Para las empresas, los beneficios de la generación de ingresos al poder cumplir las exigencias de los consumidores en cuanto a disponibilidad de productos, variedad de elección y velocidad de entrega superan con creces los costes inmobiliarios adicionales. Así, una ubicación más próxima a los consumidores reduce los costes de transporte, que suponen aproximadamente el 50% de los costes de la cadena de suministro, a lo que se suma el interés por generar menores emisiones de carbono, algo que se logra disponiendo de centros logísticos más cercanos a los destinos finales de las ventas.

Veremos qué nos depara el segundo semestre del año y cómo van evolucionando las cifras del sector.