2021: el año récord del sector logístico

El sector logístico se ha mantenido, un año más, como uno de los segmentos con mejores resultados desde que sus cifras se disparasen tras la crisis sanitaria del Covid-19. El ejercicio cerró con unas cifras de inversión que superan los 2.500 millones de euros, lo que supone no solo un récord sino también un hito importantísimo para el segmento. Los operadores del sector auguran una actividad con niveles elevados también para 2022. Este volumen histórico del sector logístico ha permitido elevar el volumen total de inversión inmobiliaria para este 2021 que, en general, ha demostrado una gran fortaleza.

Un año más, hemos visto cómo la consolidación del comercio electrónico ha llevado a muchos promotores a poner en marcha nuevos proyectos, tanto de llave en mano como a riesgo, algo no tan habitual antes de la explosión de las ventas online.

Y esto es algo que seguirá sucediendo en los próximos años, ya que se prevé que la penetración del e-commerce en España alcance el 14% en el año 2025. Tanto es así que los inversores y promotores tienen previsto acometer al menos 95 nuevos proyectos de aquí a 2025, según el informe Logistic Property Telescope, elaborado por la consultora EY.

Así pues, dada la creciente demanda de espacio, se espera que los activos logísticos continúen siendo una de las opciones preferidas para las carteras de los inversores en 2022. Como consecuencia, se intensificará la competencia por adquirir tanto suelo logístico como los mejores activos. También está previsto que se acelere el crecimiento de los alquileres de este tipo de activos inmobiliarios.

Los usuarios de naves logísticas están priorizando el acortamiento de las cadenas de suministro para mitigar los riesgos en sus negocios y, probablemente, esta tendencia marque el futuro de la demanda de espacio para almacenamiento en Europa durante los próximos años. Evitar rupturas en las cadenas de suministro, minimizar los retrasos en los envíos, paliar la escasez de mano de obra y hacer frente al incremento en el precio del combustible son algunas de las claves que marcarán la demanda de nuevas ubicaciones.

No obstante, e independientemente de donde se ubiquen los inmuebles, lo que sí parece claro es una amplia mayoría de los operadores logísticos prevé necesitar más superficie de almacenamiento o, como mínimo, mantener la que ya tienen. Por ello, se perfilan como uno de los sectores de mayor expansión, aunque también es cierto que el sector se enfrenta a un problema importante y es el incremento de los precios del suelo y de los materiales de construcción, lo que supone un desafío para los desarrolladores.

Las inversiones que más crecen –y que lo seguirán haciendo– son las de última milla, las naves big-box y de almacenamiento en frío, así como la adquisición de portfolios y productos con contratos a largo plazo. Cabe destacar, asimismo, que en el sector industrial y logístico existe aún un stock que se caracteriza por encontrarse obsoleto para este mercado. Por ello, existen muchos proyectos de nuevas instalaciones para los próximos años, pero también hay una tendencia a la rehabilitación de algunas naves ya existentes, sobre todo en la zona centro.

Esto es así porque parece claro que el mercado será cada vez más exigente en cuanto a criterios de calidad, eficiencia y sostenibilidad de los activos logísticos. Además, se espera que las tecnologías inteligentes y la automatización y robótica tengan el mayor impacto en el diseño y en las operaciones de los almacenes en los próximos cinco años.

En el caso de los nuevos desarrollos a riesgo, se están adoptando cada vez más los estándares ESG (“environmental, social and governance” o, lo que es lo mismo, factores ambientales, sociales y de gobierno corporativo que se tienen en cuenta a la hora de invertir en una empresa) para satisfacer las demandas de los ocupantes, por lo que, cada vez más, se tenderá a instalarse en almacenes cada vez más sostenibles. Aunque el origen de estos criterios ESG se remonta a varias décadas atrás, en los últimos años se han convertido en la referencia de la inversión socialmente responsable (ISR).

Por último, cabe destacar que todas estas perspectivas de cara a 2022 dependerán del entorno macroeconómico inmediato cuyas perspectivas, tras dos años de pandemia, son menos oscuras, pero continúan siendo inciertas.