Sector inmologístico: nuevo año de crecimiento y de cambios importantes

Los inversores, tanto nacionales como internacionales, siguen apostando por el mercado inmologístico español. La inversión que, según las diferentes fuentes, se ha situado entre los 1.500 y los 1.800 millones de euros en 2019, supone una nueva cifra de crecimiento, por quinto año consecutivo. Una vez más, el segmento del comercio electrónico se convierte en el mayor impulsor del mercado.

Precisamente por “culpa” del comercio electrónico, el sector se encuentra inmerso, en los últimos años, en una profunda transformación. Las características propias del negocio del e-commerce obligan a las empresas del sector logístico y de transporte a contar con espacios adaptados a la nueva operativa de este canal on-line, caracterizada por la disponibilidad y la inmediatez, lo que se traduce en la búsqueda de nuevas ubicaciones cerca de los núcleos de población, de cara a mejorar la operativa de las entregas y lograr así una mayor rentabilidad.

Así lo recoge la cuarta edición del Estudio ‘La logística en la era del e-commerce’, realizado por Mountpark, empresa de referencia en el desarrollo de almacenes logísticos de última generación en toda Europa. El estudio recoge la tendencia del auge imparable del e-commerce, con su punto álgido en el último trimestre del año con el Black Friday y la Campaña de Navidad, que está transformando en gran medida las cadenas de suministro, especialmente las omnicanales, impulsando así la demanda de bienes inmuebles para uso logístico.

En Europa Occidental, el año 2019 ha concluido con un crecimiento del 14,5% en las ventas minoristas a través del comercio electrónico. Y, teniendo en cuenta que las ventas online solo representan el 10% de las ventas minoristas totales, la conclusión es clara: existe un amplio margen de crecimiento, por lo que esta tendencia no hará más que afianzarse.

Estamos asistiendo a una evolución en la demanda de naves. Los operadores logísticos muestran un interés creciente por disponer de plataformas de diferente tipología, con dimensiones, características y localizaciones distintas, adaptadas a su función en la cadena de suministro. Esto incluye, tanto grandes centros de tamaño XXL, normalmente alejados de las ciudades, como naves cross-docking y plataformas de distribución urbana.

Las naves de grandes dimensiones no solo ofrecen más espacio de almacenaje sino que permiten introducir procesos de automatización que aumenten la eficiencia y rapidez de las entregas. De hecho, una de las tendencias que va ganando terreno es la demanda de plataformas logísticas multinivel. Estas plataformas de varias alturas permiten aprovechar al máximo el espacio disponible, como ya se ha demostrado con éxito en otros países europeos que se enfrentaban a problemas similares a los de España, como es la falta de suelo en buenas ubicaciones.

La inmediatez de las entregas también hace que se incremente la demanda de naves de cross-docking, es decir, aquellas en las que la mercancía es recibida en una plataforma donde se clasifica directamente en función de su destinatario, sin necesidad de almacenar la mercancía y convertirla en stock, sino que se prepara directamente para ser enviada de la forma más inmediata posible.

No menos importante es el aumento de la demanda de plataformas de distribución urbana, pequeños almacenes o naves en los centros de las ciudades que permiten garantizar la inmediatez de las entregas que exige el sector de comercio electrónico.

Por último, respecto a la tendencia en naves industriales y logísticas, estamos asistiendo a una demanda cada vez mayor de edificios sostenibles. Maximizar tanto la eficiencia económica, como la medioambiental y el bienestar y la productividad de las personas que ocupan los espacios supone importantes beneficios para las empresas, por lo que, el hecho de disponer de certificaciones como LEED o BREEAM es uno de los valores añadidos más importantes para quienes buscan naves.

Y es que apostar por una construcción sostenible trae consigo una mejor conservación de los recursos naturales, al tiempo que se protegen los ecosistemas y la biodiversidad, se mejora la calidad del aire y del agua, y se reducen los residuos sólidos. Pero también, y no menos importante, se reduce los costes de funcionamiento, mejora la productividad de los empleados que se ubican en este tipo de edificios, se optimiza la eficiencia del ciclo de vida económico, incrementándose así el valor del activo.

En cuanto al comportamiento del mercado por regiones, en el caso de Madrid, tras dos años de contratación récord, el sector inmologístico ha entrado en un cambio de ciclo. En el tercer trimestre, la contratación en esta zona se había reducido un 29%, debido a la escasez de suelo y de oferta. Sí que es cierto que la oferta en desarrollo se ha incrementado para satisfacer la demanda en el corto plazo.

En cuanto a las rentas, cabe señalar que en el centro peninsular han ido incrementándose en los últimos años, aunque la renta prime se ha mantenido estable, gracias a que la oferta nueva ha reducido la presión existente sobre los precios. La inversión en estos focos se está manteniendo gracias a las grandes operaciones.

Han sido las áreas más cercanas a la capital las que han vivido un incremento de precio mayor que la media, debido a que la demanda de instalaciones para la última milla ha ido en aumento. Si a eso añadimos que la oferta de suelo en esta zona es escasa, tenemos una limitación de la oferta de calidad.

El Corredor del Henares y la zona Sur, fundamentalmente los ejes A-4 y A-42, siguen concentrando la mayor parte de las operaciones.

El mercado inmobiliario catalán sigue siendo uno de los más dinámicos de España en diferentes segmentos de actividad, aunque también se caracteriza por una acusada escasez de suelo y con rentas que, por tanto, presionan al alza.

Habrá que esperar a conocer el desarrollo del mercado en los próximos meses. De momento, las consultoras inmobiliarias han pedido que se garantice la seguridad jurídica en la región, como un elemento clave para que los inversores puedan desarrollar proyectos de forma segura y eficiente.

Además del centro peninsular y Cataluña, el foco de atracción para los inversores se incrementa en los mercados secundarios, en concreto en Valencia, que ha concentrado el 10% de los activos, así como en otras regiones como el País Vasco, Zaragoza o Castilla y León que, hasta el momento, habían registrado una actividad mayoritariamente local.

Por ejemplo, en Valencia la superficie de metros cuadrados construidos dedicados a la logística y disponibles en el área de influencia de la ciudad de Valencia se había duplicado en el tercer trimestre del año. Por su parte, en el País Vasco se ha apostado por proyectos de reconversión de antiguas naves en desuso para nuevos usos logísticos, lo que está provocando que la superficie logística proyectada haya aumentado este año hasta niveles que no se veían desde hace varios años.

Para finalizar diremos que en otros mercados europeos se está viviendo una cierta desaceleración del mercado de inversión inmologístico que, sin embargo, se ha visto compensada por la mejora de la rentabilidad. Los discretos niveles de disponibilidad y la falta de nuevo stock han presionado al alza los alquileres prime en Europa. Además, teniendo en cuenta que las rentabilidades se encuentran todavía en niveles bajos, se puede decir que existe margen para que los alquileres suban en los próximos meses.

Un caso un poco más especial es el del Reino Unido, debido al Brexit. El resultado del proceso de salida del Reino Unido de la Unión Europea es una incógnita y esta incertidumbre está provocando una serie de movimientos que buscan hacer frente a cualquier tipo de escenario que pudiese surgir.

Muchas empresas británicas han comenzado a acumular stock en sus instalaciones logísticas, ante una previsible falta de fluidez cuando se produzca el restablecimiento de los controles fronterizos. Esta situación ha disparado, a su vez, la necesidad de contar con almacenes para almacenar ese stock. Asimismo, algunos operadores del sector inmologístico británico han apostado por el desarrollo de almacenes en la zona sur de Inglaterra, que estarán disponibles en régimen de alquiler, con el fin de que las empresas puedan almacenar mercancías en las áreas más próximas a la Europa continental.