Opinión Area Asesores 2017

La mayor actividad económica que se está registrando en España ha tenido una consecuencia directa en el mercado inmobiliario no residencial en 2017 y todo parece apuntar a que se cerrará el año con un crecimiento cercano al 15%.

El auge del comercio electrónico y la mejora de la confianza de los consumidores en él, son los principales factores que están acelerando el crecimiento del sector de activos logísticos por la creciente demanda de las empresas. La transformación que está viviendo el sector comercial, a causa del “boom” de las ventas online, deja un escenario en el que los operadores demandan tres tipologías de activos: por un lado, grandes naves situadas en las afueras de los núcleos urbanos para dar servicio a aquellos productos con menor rotación; en segundo lugar, almacenes cercanos a las grandes ciudades que permitan realizar cross-docking, es decir, la preparación de pedidos con un tiempo mínimo de almacenamiento y manipulación; y, en tercer lugar, pequeños centros de distribución urbanos que faciliten la optimización de itinerarios para acortar los tiempos de entrega.

En este escenario, la inversión en naves industriales y logísticas supera los 2.000 millones de euros anuales, siendo los principales mercados Madrid, Barcelona, Guadalajara y Valencia, con una rentabilidad media de la inversión en este tipo de activos que alcanza el 7,3%, lo que representa un porcentaje superior a la de otro tipo de activos.

Asimismo, hay que señalar que este crecimiento hace que la demanda supere a la oferta, en algunas zonas, lo que provoca que los precios se comporten al alza. En el caso de lasrentas de alquiler, el incremento se sitúa en un 10% interanual. Esto conlleva que se esté incrementando el número de operaciones de inversión con contratos de larga duración (entre 8 y 10 años), así como en naves de cross-docking. En Madrid, la demanda se ha incrementado un 52% en los tres primeros trimestres del año, lo que hace prever un cierre de año muy positivo. Y lo mismo ocurre en Valencia, con un incremento del 35% sobre el año anterior, mientras que en Barcelona los datos se mantienen estables con un ligero descenso.

En este escenario juegan un papel importante los fondos internacionales de inversión y las socimis, en operaciones de mayor volumen, donde se configuran como los principales actores. Precisamente, el buen ritmo que muestran las socimis pone de manifiesto tanto la recuperación del mercado inmobiliario como la confianza de los inversores en el mercado de alquiler. La cada vez mayor diversificación de los activos de estas entidades es otro hecho a destacar y, aunque las oficinas siguen siendo los inmuebles no residenciales preferidos, cobran cada vez más importancia locales comerciales y naves industriales.

El buen comportamiento de la economía en 2017 tiene su repercusión también en el segmento inmobiliario retail, cuya rentabilidad bruta supera el 5% en algunas zonas de grandes ciudades, como Madrid y Barcelona. Asimismo, el segmento de oficinas se ha beneficiado del incremento de las tasas de empleo en el último año, a lo hay que sumar un dato: España se sitúa en los primeros puestos europeos en espacios de coworking, aglutinando el 20% del total de este modelo de espacio de oficinas, por delante de otros países, como Francia y Alemania. El crecimiento del número de empresas de base tecnológica, que son quienes más demandan este tipo de espacio, está contribuyendo al desarrollo de esta tendencia.