A medida que avanza el 2024, los mercado industrial y logístico en España exhiben signos de adaptación y crecimiento frente a las incertidumbres macroeconómicas globales. Ambos sectores se están ajustando a los cambios en las dinámicas de consumo y distribución, influidos tanto por desarrollos internos como por factores externos como las fluctuaciones en las tasas de interés y los conflictos geopolíticos.
Tendencia al alza
Tras un cierto debilitamiento durante el último trimestre de 2023, la cifra de superficie negociada ha mostrado una cierta tendencia alza a principios de 2024, de modo que las cifras de contratación son similares a las del mismo periodo de 2023, según datos de C&W. Si las previsiones se mantienen, se espera que las cifras sigan rondando los 900.000 m² a cierre de año, impulsadas por la distribución de operadores comerciales y el sector alimentario.
Tras años de cifras récord, la contratación logística ha fluctuado durante los últimos 15 meses entre aumentos y disminuciones. El factor principal se centra en la toma de decisiones, siendo los participantes cada vez más meticulosos a la hora de elegir una plataforma. En este sentido, cabe destacar que, en términos de calidad de los activos, la tendencia hacia las especificaciones más altas y, como ocurre en otros sectores, el cumplimiento de los criterios ESG (Environment, Governance & Social), está ganando una cuota de mercado cada vez mayor. De los 10 acuerdos que superaron los 5.000 m2 durante el trimestre, alrededor del 70% se cerraron sobre activos de Grado A.
Si analizamos la demanda por zonas, el Corredor del Henares alcanza el 43% de la contratación y el 50% de las operaciones a pesar del creciente aumento de contratación en la zona sur de la ciudad. En cuanto a los ejes A-4/A-42, acapararon el 48% de la contratación y el 39% de las operaciones.
También cabe destacar la contratación del corredor oriental de Madrid A-3, que en los últimos 6 meses ha cobrado vida con la incorporación de nuevas plataformas en polígonos como La Atalayuela en Vallecas. En el primer trimestre de 2024 se firmaron 18.445 m2. Esto supone más de la mitad del total de 2023, que de por sí fue un año récord para la vía A-3.
Analizando la demanda por anillo logístico, el tercero muestra un resurgimiento de las operaciones, iniciando el año con cifras de contratación superiores a los 130.000 m2.
Inversión
A pesar de la incertidumbre macroeconómica provocada por los conflictos geopolíticos y las subidas de tipos de interés en 2023, el sector logístico sigue abriendo el apetito de los inversores junto al mercado residencial.
Después de un 2023 donde la tendencia entre los inversores era mirar más allá de las principales localizaciones, con más del 50% del volumen, la actividad empieza a recuperarse en Madrid y Barcelona. Para 2024 se prevé el regreso de grandes carteras y operaciones de plataformas logísticas.
Por último, a lo largo de 2023 se observó una descompresión de los rendimientos de entre 45 y 75 puntos básicos para los distintos tipos de activos. Esto se debió a las subidas de los tipos de interés que provocaron un desequilibrio entre los rendimientos exigidos por los compradores y los precios buscados por los vendedores. Se prevé el efecto contrario a partir del segundo semestre de 2024, en cuanto comiencen a aparecer caídas de los tipos de interés.
