Nuevo Reglamento de Seguridad contra Incendios en Establecimientos Industriales (RSCIEI): implicaciones para el sector inmologístico e industrial

El pasado 10 de mayo de 2025 entró en vigor el nuevo Reglamento de Seguridad contra Incendios en Establecimientos Industriales (RSCIEI), aprobado por el Real Decreto 164/2025. Esta nueva normativa sustituye al reglamento anterior, vigente desde 2004, y se presenta como una respuesta necesaria a los cambios en la tipología de los activos industriales y logísticos, a los avances tecnológicos y a la evolución en los métodos constructivos.

Aunque su aplicación obligatoria no será exigible hasta el 10 de noviembre de 2025, su entrada en vigor ya marca un antes y un después en el diseño, rehabilitación y gestión de activos industriales. En este artículo, analizamos cómo afecta esta regulación de manera directa al sector inmologístico e industrial, tanto en proyectos de nueva construcción como en la adecuación de activos existentes.

El nuevo RSCIEI no solo actualiza criterios técnicos, sino que también incorpora un enfoque más riguroso y detallado sobre la prevención de incendios en entornos industriales. El objetivo principal del reglamento es reforzar la seguridad de las personas, garantizar la protección de los bienes y reducir el impacto ambiental de los siniestros. Esta transformación se apoya en tres pilares fundamentales: la revisión de la clasificación del riesgo, la mejora de la inspección y el mantenimiento, y la adaptación a nuevas formas constructivas y de uso industrial.

Uno de los puntos más destacados es la introducción de la inspección inicial obligatoria en determinados supuestos, como en nuevas construcciones, uso de soluciones técnicas alternativas o reformas sustanciales. Además, se generalizan las inspecciones periódicas cada cinco años, independientemente del riesgo intrínseco del activo. A partir de noviembre de 2025, todas las naves, incluso las existentes, estarán obligadas a cumplir con las nuevas normas de funcionamiento, mantenimiento, inspección y el régimen sancionador.

Otro cambio importante es la ampliación de las superficies máximas por sector de incendio y la flexibilización de los recorridos de evacuación. Por ejemplo, el recorrido máximo permitido en planta baja pasa a ser de 70 metros, y en entreplantas, de 35 metros.

El sector inmologístico se verá directamente afectado por estos cambios, especialmente en lo que respecta a la clasificación de las tipologías de nave y a los valores de carga de fuego aplicables. El paso del riesgo medio nivel 5 al riesgo alto nivel 8 como nuevo estándar en plataformas logísticas de uso genérico supone un punto de inflexión en la planificación de nuevos desarrollos.

A partir de ahora, muchas de las actividades logísticas habituales requerirán medidas de protección propias de un nivel de riesgo mayor, lo que afectará tanto al diseño arquitectónico como a los sistemas de protección activa y pasiva contra incendios.

Otro cambio significativo radica en la redefinición de las tipologías estructurales. El antiguo ‘Tipo A’ se desdobla ahora en dos categorías: AH (estructuras compartidas en horizontal) y AV (estructuras compartidas en vertical), cada una con requisitos diferenciados en cuanto a compartimentación, sectorización y dotación de sistemas PCI. Esta diferenciación es clave a la hora de proyectar naves multiusuario o con funciones combinadas de almacenaje y distribución.

En cuanto a los proyectos de rehabilitación, el reglamento solo será exigible en caso de ampliaciones de superficie, incremento del riesgo intrínseco o cambios sustanciales de actividad. En estos casos, será obligatorio justificar la adecuación del establecimiento mediante certificado emitido por técnico competente.

Se presentan algunas novedades técnicas y operativas adicionales:

• Los espacios de maniobra y fachadas accesibles pasan a ser obligatorios en todos los edificios con superficie superior a 1.000 m2, con una separación máxima de 15 metros respecto al edificio.
• Los vestíbulos de independencia entre sectores de uso industrial no serán obligatorios, salvo que se superen 25 personas de ocupación o que la altura libre de planta sea inferior a 5 metros.
• Las instalaciones en cubierta (por ejemplo, paneles solares) deben cumplir requisitos de accesibilidad, corte de corriente y respetar sectorizaciones.
• En cámaras frigoríficas: si la temperatura es inferior a 4ºC no se requieren BIEs, pero si la superficie supera los 500 m², se exigirán rociadores y, a partir de 1.000 m², también SCTEH.

Desde AREA, consideramos que este nuevo marco normativo refuerza la necesidad de profesionalizar la gestión de activos industriales y logísticos. Promotores y constructores deberán contemplar las exigencias del RSCIEI desde la fase inicial del proyecto, adoptando soluciones de diseño que minimicen el riesgo y faciliten la implementación de medidas de protección. Por su parte, los propietarios deberán asumir la responsabilidad de mantener actualizados los sistemas PCI, realizar las inspecciones reglamentarias y prever adaptaciones en caso de cambios de actividad o reformas.

En este contexto, cobra especial importancia contar con asesoramiento técnico especializado que permita valorar la viabilidad normativa, técnica y económica de cada operación. La adecuación al nuevo reglamento puede representar una inversión significativa, pero también constituye una garantía de seguridad y una oportunidad de revalorización para los activos que cumplan con los nuevos estándares.

En definitiva, el Real Decreto 164/2025 introduce un cambio profundo en la forma de entender la seguridad contra incendios en activos industriales y logísticos. Más allá del cumplimiento legal, este nuevo reglamento refuerza la responsabilidad de todos los actores implicados y marca una nueva etapa en el desarrollo de plataformas más seguras, eficientes y adaptadas a las exigencias del mercado.