El sector inmologístico español consolida su dinamismo en el tercer trimestre de 2025

El sector inmologístico español ha vuelto a demostrar su fortaleza durante el tercer trimestre de 2025, alcanzando una inversión de 495 millones de euros, la cifra más alta del ejercicio. En lo que va de año, el acumulado asciende a 1.152 millones de euros, superando ya los niveles de todo 2024. Estos datos confirman el atractivo sostenido del mercado logístico e industrial en España, que sigue posicionándose como uno de los destinos preferidos del capital internacional en Europa.

En un contexto global marcado por la volatilidad económica y las tensiones comerciales, el mercado inmologístico español destaca por su resiliencia. A pesar de la caída de la inversión logística a nivel internacional durante la primera mitad del año, el comportamiento del segmento en España ha sido positivo y estable. Esto se debe, en gran parte, a la apuesta por parte de los inversores institucionales y al empuje de la demanda de operadores logísticos, distribuidores y compañías de comercio electrónico.

La demanda de espacios logísticos continúa siendo alta, especialmente en los principales ejes de actividad como Madrid, Cataluña y la Comunidad Valenciana. Sin embargo, cada vez se detecta una mayor expansión hacia mercados secundarios como Castilla-La Mancha, Andalucía o Aragón. Esta descentralización responde a la búsqueda de ubicaciones estratégicas con disponibilidad de suelo, conectividad adecuada y costes más competitivos.

Los operadores logísticos están apostando por ampliar su red de infraestructuras, con una clara preferencia por proyectos llave en mano que permitan personalizar las instalaciones según las necesidades operativas y requisitos de sostenibilidad. Se observa un fuerte interés por instalaciones modernas, automatizadas y con certificaciones ambientales, lo que impulsa el desarrollo de nuevos espacios adaptados a estas demandas, como veremos a continuación.

Una de las principales tendencias del mercado inmologístico español en 2025 es el auge de los desarrollos built-to-suit. Según datos sectoriales, hasta un 55% de los nuevos proyectos logísticos previstos hasta 2026 serán llave en mano. Esta modalidad permite a los operadores contar con activos diseñados a medida, optimizando su funcionamiento logístico y cumpliendo con estándares cada vez más exigentes en sostenibilidad y tecnología.

Factores como la falta de suelo bien ubicado, el auge del e-commerce y la necesidad de instalaciones especializadas (como plataformas de frío o automatizadas) están impulsando esta preferencia. Además, estos proyectos garantizan a los inversores contratos de larga duración con inquilinos solventes, lo que los convierte en activos muy atractivos desde el punto de vista financiero.

La sostenibilidad es otro de los factores clave en la toma de decisiones logísticas. Las empresas ya no solo buscan ubicaciones y costes competitivos, sino que priorizan activos que cumplan con altos estándares de eficiencia energética, reducción de emisiones y economía circular. De hecho, un elevado porcentaje de operadores estaría dispuesto a pagar un alquiler más alto por espacios con certificaciones medioambientales como LEED o BREEAM.

Además, la ampliación de flotas con energías alternativas, la implementación de soluciones para el ahorro energético y la monitorización en tiempo real del consumo están entre las principales inversiones previstas por los usuarios para los próximos años. La sostenibilidad ya no es una opción: es una exigencia del mercado y un elemento diferencial para captar inversión y talento.

La digitalización también está marcando profundamente el desarrollo del sector inmologístico. La automatización de almacenes, el uso de robots móviles y la aplicación de inteligencia artificial están ganando protagonismo en los nuevos desarrollos, tanto por razones de eficiencia operativa como de optimización de costes.

Las instalaciones logísticas deben adaptarse a nuevas exigencias: mayor altura libre, más muelles de carga, infraestructura tecnológica avanzada, sensores de monitorización, etc. Esto no solo mejora la operativa diaria, sino que también incrementa el atractivo de los activos para los inversores.

Es curioso que una variable emergente que está afectando al mercado logístico europeo, incluida España, es el aumento del gasto en Defensa derivado de los nuevos compromisos asumidos por los países en el marco de la OTAN. Este incremento presupuestario está generando una demanda adicional de millones de metros cuadrados de superficie logística e industrial para atender necesidades directas e indirectas del sector.

Dado que las infraestructuras vinculadas a defensa requieren altos niveles de especialización, seguridad y localización estratégica, se está generando una presión adicional sobre el ya limitado stock de naves de calidad en Europa. En este contexto, España destaca como uno de los mercados con mayor potencial de desarrollo por su posición geográfica, disponibilidad de suelo en determinadas regiones y capacidad para atraer inversión.

A pesar de ello, uno de los retos más evidentes para el crecimiento del sector en España es la falta de suelo logístico disponible en zonas prime. Esta escasez ha provocado un repunte en los precios del suelo y un encarecimiento general de las rentas, especialmente en áreas como Madrid, Barcelona o Valencia.

Como respuesta, se está apostando por la regeneración de suelos industriales antiguos y la transformación de naves obsoletas en activos modernos y eficientes. La reconversión de espacios industriales en centros logísticos, data centers o hubs urbanos es ya una tendencia consolidada, especialmente en zonas periurbanas con buena conexión con las grandes ciudades.

Otra evolución importante dentro del segmento inmologístico es el crecimiento del mercado de Data Center. Estos activos, fundamentales para el almacenamiento y procesamiento de datos, están emergiendo como una nueva tipología dentro del ecosistema logístico e industrial.

España se posiciona como líder en el sur de Europa en este sector, gracias a su bajo coste energético, capacidad de producción de energías renovables y posición geoestratégica como puente entre América, Europa y África. Las inversiones previstas hasta 2030 son multimillonarias, lo que convierte a los data centers en un elemento clave del futuro inmologístico del país.

A pesar de la cautela que aún muestran algunos usuarios logísticos, las previsiones para el cierre de 2025 son optimistas. Los fondos internacionales continúan mostrando interés por el mercado español, especialmente en activos sostenibles y con alta demanda operativa.

Según estimaciones sectoriales, la inversión en activos inmologísticos en España podría superar con claridad los niveles de 2024, beneficiándose de un entorno de tipos de interés más favorable, un mejor clima inversor y una reactivación de las demandas de los usuarios por ampliar sus instalaciones.

Así, con una demanda cada vez más exigente, el entorno logístico nacional se enfrenta al reto —y la oportunidad— de seguir evolucionando hacia un modelo más inteligente, eficiente y competitivo.