El mercado inmobiliario logístico e industrial en España: perspectivas y tendencias para 2025

El año 2024 ha sido un periodo muy positivo para el sector inmobiliario logístico e industrial en España, con un rendimiento sobresaliente en términos de contratación, inversión y absorción. A medida que el sector se prepara para 2025, se prevé una estabilización en algunas áreas clave, aunque el dinamismo sigue siendo notable.

A lo largo de 2024, el sector inmobiliario logístico e industrial en España ha mostrado un desempeño robusto, impulsado por el crecimiento del comercio electrónico, la optimización de las cadenas de suministro y la creciente demanda de espacios logísticos de última milla. La contratación total en España en 2024 ha superado los 2,5 millones de metros cuadrados, lo que refleja un crecimiento sólido respecto a años anteriores, con un incremento del 10% comparado con 2023, según diversos informes de consultoras.

En el cuarto trimestre de 2024, se ha registrado un crecimiento excepcional en la absorción, con más de 340.000 metros cuadrados contratados, lo que supone un incremento del 59% respecto al mismo trimestre de 2023. Aunque la tendencia general ha sido positiva, se espera que en 2025 la absorción se estabilice, alineándose con la media de los últimos cinco años, según las previsiones del sector.

La zona Centro de Madrid continúa siendo la principal área de demanda en el sector logístico. Los dos ejes principales logísticos de la ciudad —el Corredor de Henares y el Eje A-4 / A-42— han concentrado más del 92% de la demanda en 2024, mostrando una distribución bastante equilibrada. El Corredor de Henares sigue siendo uno de los puntos neurálgicos para las empresas logísticas que buscan proximidad a Madrid y una excelente conectividad con otras regiones, mientras que Getafe y Villaverde (en el Eje A-4/A-42) han destacado como las zonas más activas de 2024, mientras que Illescas y Ontígola se han consolidado como enclaves esenciales para plataformas XXL debido a la disponibilidad de grandes espacios.

Una nueva área de interés en el sector es el Eje A-3, donde en los últimos 15 meses se ha reactivado la demanda con la absorción de nuevas plataformas en polígonos como la Atalayuela en Vallecas.

A lo largo de 2024, la disponibilidad de espacios logísticos ha mostrado variaciones importantes. Según los datos disponibles, la tasa de vacancia (meses promedio en los que una propiedad está desocupada durante el año) en la zona Centro alcanzó un máximo del 10,1% en el tercer trimestre de 2024, pero gracias a un sólido desempeño de la contratación, este valor se redujo al 9,6% al final del año. A lo largo de 2024, la zona Centro ha añadido cerca de 1 millón de metros cuadrados de nuevos desarrollos al stock disponible, lo que contribuyó a la estabilidad del mercado.

Este aumento en la disponibilidad es también el resultado de un volumen récord de entregas, con más de un millón de metros cuadrados construidos durante el año, lo que refleja el alto nivel de actividad en el mercado. Sin embargo, el número de desarrollos especulativos está previsto que disminuya en los próximos años, lo que contribuirá a la estabilización de los niveles de disponibilidad.

En términos de inversión, 2024 ha sido un año destacado para el sector logístico e industrial. El volumen total invertido en 2024 superó los 1.600 millones de euros, lo que representa un incremento del 19% respecto al año anterior. El último trimestre del año concentró una parte significativa de la inversión, con 525 millones de euros, que representaron el 32% del volumen total.

La inversión se ha concentrado principalmente en las zonas más estratégicas de España, como la zona Centro, Cataluña y Comunidad Valenciana, donde el interés de los inversores sigue siendo fuerte. Las rentabilidades (prime yields) en las principales ciudades como Madrid, Barcelona y Valencia han mostrado una ligera compresión, situándose entre 5% y 5,15%, debido a la fuerte demanda y la competencia por activos de calidad.

Mirando hacia 2025, las perspectivas para el mercado logístico e industrial en España siguen siendo positivas. Aunque se espera una estabilización en la absorción de espacio logístico, el dinamismo en las inversiones y el crecimiento sostenido seguirán caracterizando el sector. Estas son algunas de las principales tendencias que marcarán el mercado este año:

1. Estabilización de la absorción: se prevé que la absorción de espacio se estabilice en 2025, alineándose con la media de los últimos cinco años. Esto sugiere que, aunque el crecimiento será menos vertiginoso, la demanda de espacio logístico sigue siendo fuerte y continuará impulsada por el comercio electrónico y la modernización de las cadenas de suministro.
2. Inversiones sostenibles: la sostenibilidad será uno de los principales factores que marcarán el rumbo del mercado. La demanda de naves logísticas más sostenibles, construidas con materiales innovadores y que cumplan con los nuevos estándares medioambientales, será clave. Los inversores y desarrolladores seguirán enfocándose en construir infraestructuras que no solo reduzcan el impacto ambiental, sino que también respondan a las exigencias de los consumidores y las normativas.
3. Innovación y tecnología en la logística: la digitalización y automatización de los procesos logísticos seguirán siendo una tendencia clave. La demanda de espacios logísticos inteligentes, equipados con tecnología de vanguardia, para optimizar las operaciones de almacenamiento y distribución, aumentará. Las empresas e inversores deberán adaptarse a este nuevo paradigma para mantenerse competitivos en el mercado.
4. Perspectivas de inversión: a pesar de la ligera compresión de rentabilidades en 2024, las perspectivas de inversión siguen siendo positivas. Se espera que los inversores continúen buscando activos de calidad en las principales zonas del país, como la zona Centro, Cataluña y Comunidad Valenciana, lo que contribuirá a un entorno de inversión activo y competitivo.