Centros de datos en España: el auge de una inversión en pleno debate regulatorio

Los centros de datos o ‘data centers’, es decir, las grandes instalaciones donde se almacena y procesa la información digital) se han convertido en una de las grandes apuestas de la inversión inmobiliaria en España. En solo dos años, la inversión en su construcción se ha más que duplicado (+119 %), hasta alcanzar los 4.927 millones de euros en el último ejercicio, según un estudio de la plataforma DoubleTrade.

El dato refleja una tendencia estructural: la demanda de IA (inteligencia artificial), los servicios de ‘cloud’ (almacenamiento y procesamiento de datos en la nube) y la digitalización de la economía están elevando exponencialmente la necesidad de potencia y espacio para almacenar y procesar datos, y España reúne condiciones muy favorables para atraer estos proyectos.

Sin embargo, el sector se encuentra ahora ante una encrucijada. El Gobierno ha impulsado una nueva regulación que, según cómo se aplique, podría reordenar el mercado o frenar el ritmo de desarrollo que se venía proyectando. ¿De qué depende todo? Veamos.

El sector ha cerrado 2025 con una capacidad operativa de 439 MW (megavatios, equivale a un millón de vatios) en centros de datos comerciales –instalaciones que ofrecen servicios de almacenamiento, procesamiento y alojamiento de datos a empresas y otros usuarios–, un 24 % más que el año anterior. Las previsiones apuntan a que la potencia operativa podría acercarse al gigavatio (1 GW, es decir, 1.000 megavatios) antes de 2027, con un crecimiento anual sostenido de entre el 25 % y el 35 % hasta final de década.

Según estimaciones del sector, el volumen potencial de inversión asociado al desarrollo de los centros de datos en España podría alcanzar los 70.000 millones de euros. De forma más concreta, las previsiones de Spain DC –la asociación que agrupa a los principales actores del sector de los centros de datos en España– apuntan a una inversión acumulada de 66.900 millones de euros hasta 2030.

Madrid juega un papel protagonista. La capital se sitúa como el quinto mercado primario de la región EMEA (Europa, Oriente Medio y África) para esta industria, con una capacidad actual de mercado de 538 MW que podría alcanzar los 1.105 MW en 2030. Pero el mapa se está descentralizando: Extremadura y Aragón emergen con fuerza como nuevos polos, atraídos por la disponibilidad de suelo, la capacidad energética y la posibilidad de desarrollar proyectos a gran escala.

La posición de España no es casual. Los desarrolladores valoran:

• La ubicación estratégica dentro de las rutas globales de conectividad, reforzada por la llegada de nuevos cables submarinos.
• El liderazgo en energías renovables: más de la mitad de la electricidad generada procede ya de fuentes limpias.
• La disponibilidad de suelo en zonas con capacidad energética.
• Unos costes operativos competitivos frente a otros grandes mercados europeos.

Prueba de ese interés es que, desde 2021, se han otorgado más de 12 GW de derechos de acceso y conexión a la red eléctrica para estos proyectos, una cifra que supera con creces las necesidades previstas para 2030 según la Estrategia de Inteligencia Artificial del Gobierno (en torno a 3,5-4 GW de demanda eléctrica). Y aquí está, precisamente, el origen del debate regulatorio.

Ante el enorme interés y el riesgo de que parte de esa capacidad reservada no llegue a materializarse, el Gobierno ha puesto en marcha un marco normativo con dos grandes bloques de medidas.

Por un lado, las fianzas y la caducidad de permisos (Real Decreto-Ley 7/2026). Aprobado en el contexto del decreto anticrisis, introduce, por primera vez, un coste asociado a la reserva de acceso a la red eléctrica sin activación de proyecto:

• Una garantía económica de unos 160 € por kilovatio (kW, mil vatios) de capacidad reservada, que se abona de forma periódica desde la concesión del permiso y puede recuperarse con descuentos en los peajes cuando la instalación entra en funcionamiento.
• La caducidad del permiso a los cinco años si el proyecto no se ha desarrollado.
• Un calendario de hitos estricto: el contrato de desarrollo deberá firmarse en un máximo de tres años y formalizarse el acceso definitivo en cuatro.

Con cerca de 70.000 MW pendientes de desarrollo, el volumen de fianzas potencialmente exigible podría superar los 10.000 millones de euros. Desde la CNMC (Comisión Nacional de los Mercados y la Competencia, el organismo que supervisa y regula los mercados en España) se ha llegado a advertir de que más de 90.000 MW con permisos concedidos no se están aprovechando de forma eficiente.

Por otro lado, tenemos el Real Decreto de Sostenibilidad (aún en tramitación). Los Ministerios de Transición Ecológica, Economía y Transformación Digital han sometido a audiencia pública (que finalizó el pasado 4 de septiembre) este proyecto de Real Decreto con requisitos más exigentes para instalaciones de más de 1 MW:

• Consumo renovable del 80 % hora a hora: cada nuevo megavatio consumido deberá ir acompañado de un nuevo megavatio renovable instalado en los 18 meses anteriores (mediante autoconsumo o contratos a plazo, los conocidos como PPA, Power Purchase Agreement, acuerdos de compra de energía a largo plazo).
• Cumplimiento de los estándares europeos más exigentes de eficiencia energética e hídrica (uso eficiente de agua y electricidad).
• Requisitos de soberanía digital: la operación y el control de los datos deberán corresponder a una entidad establecida en la UE (Unión Europea), con los datos en territorio comunitario. Su incumplimiento acarreará penalizaciones crecientes en cargos y peajes y, en última instancia, la pérdida del derecho de acceso a la red.

La respuesta del sector no se ha hecho esperar. Si bien la mayoría reconoce la necesidad de frenar la especulación y ordenar un mercado tensionado, también advierten de los riesgos. Desde Spain DC señalan que depurar el sistema es necesario, «pero no a costa de encarecer o retrasar proyectos maduros y estratégicos para el país«.

Su principal preocupación es el efecto sobre la competitividad internacional: en un contexto en el que los proyectos comparan constantemente costes, plazos y disponibilidad energética entre países, advierten de que las inversiones «no desaparecen, pero sí se desplazan» hacia mercados europeos con marcos regulatorios más predecibles.

Los operadores insisten, además, en un matiz importante: la demanda real existe, pero no al ritmo que se venía proyectando. Las expectativas elevadas habían favorecido, en algunos casos, la reserva de capacidad sin desarrollo inmediato, alimentando dinámicas especulativas que la nueva regulación trata precisamente de corregir.

El Gobierno, por su parte, insiste en que el objetivo no es frenar el desarrollo, sino ordenar la implantación y garantizar que los proyectos que accedan a recursos críticos sean viables y sostenibles.

Más allá del debate regulatorio, la evolución de los centros de datos tiene implicaciones directas para el mercado inmobiliario empresarial.

En primer lugar, el suelo gana peso como activo estratégico. La disponibilidad de suelo con capacidad energética y conexión se convierte en un factor determinante para decidir dónde se instalan estos proyectos.

Además, aumenta el interés por activos reconvertibles: naves industriales, parcelas logísticas y complejos susceptibles de transformación hacia uso de ‘data center’ pasan a ser tenidos en cuenta con una óptica nueva.

Por otro lado, la energía va a redefinir la localización, dejando de ser una variable técnica para convertirse en un factor estratégico que condiciona la viabilidad del proyecto. Esto hace que crezca la brecha entre activos «preparados» y el resto.

Y es que, al igual que ocurre en la logística, no basta con disponer de superficie o suelo: hay que poder demostrar acceso a energía, capacidad de conexión y potencial de escalado. Todo ello en un contexto en el que el sector, según Spain DC, podría pasar de los 439 MW actuales a superar los 2.500 MW en 2030, siempre que el marco regulatorio acompañe.

Los centros de datos representan una de las mayores oportunidades de inversión inmobiliaria que ha conocido España, tanto por su volumen como por su capacidad de transformar el territorio en el que se implantan. La regulación que está tomando forma puede significar la diferencia entre un crecimiento ordenado y sostenible y un frenazo en la atracción de capital internacional. La clave estará en encontrar el equilibrio entre la exigencia (energética, ambiental y de soberanía) y la previsibilidad que necesitan los inversores y promotores para comprometer grandes volúmenes de capital a largo plazo.

En AREA ASESORES seguimos de cerca la evolución de este mercado y su impacto sobre el suelo industrial y logístico, para ayudar a empresas, propietarios e inversores a identificar oportunidades y tomar decisiones inmobiliarias con criterio de mercado.